Comprar un hotel pequeño en Costa Rica antes de la temporada alta
La temporada turística de Costa Rica va de diciembre a abril. Los hoteles de Guanacaste hacen la mayor parte del año en esos cinco meses, y las semanas más fuertes — Navidad, Año Nuevo y Semana Santa — se reservan con meses de anticipación. Ese calendario es todo el argumento para comprar un hotel pequeño ahora y no en primavera.
Si compra en mayo, se queda con un edificio vacío durante la temporada verde, pagando planilla y electricidad mientras espera diciembre. Si compra antes de la temporada, recibe un negocio abierto, con personal, publicado en los canales de reserva y con reservaciones en el calendario que alguien más ya salió a conseguir.
Lo que da un hotel funcionando y no da un proyecto
Hay dos formas de entrar al negocio hotelero aquí. Comprar terreno y construir, lo que en Costa Rica significa permisos municipales, obra, Ministerio de Salud, inspección de bomberos, carta de agua y uno o dos años antes del primer huésped. O comprar un hotel que ya opera.
La segunda vía cuesta más de entrada y mucho menos en tiempo y riesgo. Lo difícil de crear — los permisos, las reseñas, el personal que conoce la propiedad, las cuentas con Booking.com y Expedia, la relación con los operadores turísticos — ya existe. Está comprando un negocio con historial, no un plan con presupuesto.
Qué revisar antes de comprar un hotel en Costa Rica
- Título y plano. Pida una certificación registral de cada finca incluida y compárela con el plano catastrado. Pregunte expresamente si alguna parte toca la zona marítimo terrestre, la margen de un río o un manglar: ese terreno no puede ser de propiedad privada, y la respuesta debe quedar por escrito.
- Permisos. La patente de hotel, el permiso del Ministerio de Salud, la licencia de licores si hay bar y los permisos de eventos si se venden bodas. Confirme que cada uno esté al día y sea transferible.
- Personal. En Costa Rica las obligaciones laborales siguen al negocio, no al dueño. Cesantía, vacaciones y aguinaldo se acumulan desde la fecha de contratación de cada persona. Haga que su abogado calcule ese pasivo antes de acordar un precio.
- Agua. Pregunte si la propiedad se abastece de acueducto municipal, de una ASADA o de pozo propio, y pida los papeles correspondientes.
- Los números. Ocupación mes a mes, tarifa promedio, reparto entre reservas directas y OTA, y las reservaciones ya confirmadas a futuro. Un vendedor que no puede mostrar eso le está vendiendo un edificio.
- Cómo está la propiedad. Casi todo el inmueble comercial aquí está en una sociedad costarricense. Comprar la sociedad puede salir más simple y barato, pero hereda su historia, así que la debida diligencia corporativa no es opcional.
El financiamiento del vendedor cambia quién puede comprar
El crédito bancario para extranjeros en Costa Rica es lento y conservador. Por eso el financiamiento del vendedor pesa tanto en este mercado: cuando el dueño financia parte del precio, un comprador que no podía pagar todo de contado sí puede cerrar, y el flujo de caja de la propiedad ayuda a pagar el crédito. En hoteles pequeños es común un periodo de solo intereses los primeros años: mantiene la cuota baja mientras el nuevo dueño aprende el negocio y llena el calendario.
