Guía para vendedores

Cómo vender su propiedad y en qué se equivoca la mayoría

Del precio y los papeles hasta filtrar compradores y llegar al cierre. Una guía honesta para vender en Costa Rica.

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La realidad del vendedor

En Costa Rica no existe un MLS central. Un dueño puede publicar con varios agentes a la vez, y casi todos lo hacen. El resultado es un mercado donde la misma propiedad aparece con precios distintos en plataformas distintas, las consultas llegan fragmentadas y los agentes compiten por comisión en vez de por servicio.

El precio es, de lejos, el factor que más pesa.

Una propiedad valorada según lo que el dueño quiere — y no según lo que se ha vendido de verdad en propiedades comparables — se queda un año o más sin consultas serias, y termina vendiéndose con un descuento mayor del que habría hecho falta si el precio hubiera estado bien desde el primer día.

El comprador ve el mismo historial que usted. Una propiedad que lleva dieciocho meses publicada, con varias rebajas encima, le está gritando que hay urgencia, y ajusta su oferta en consecuencia. Ponga el precio correcto la primera vez.

Los errores más comunes
  • Poner el precio sumando lo que pagó más lo que invirtió, en vez del valor de mercado actual
  • Publicar con cinco agentes sin coordinar nada entre ellos
  • Fotos malas que no representan la propiedad
  • No resolver problemas de título antes de publicar, y que los descubra el abogado del comprador
  • No tener el plano catastrado inscrito y al día
  • Aceptar compradores sin verificar si de verdad pueden pagar
  • Manejar el depósito de manera informal, recibiéndolo directamente
  • No tener un abogado costarricense que represente al vendedor

Casa en Costa Rica preparada para salir a la venta

Cómo fijar el precio

En Costa Rica no hay una base pública de precios de venta, así que valorar bien cuesta más que en Norteamérica o Europa. La forma correcta de abordarlo:

Compare lo que hay publicadoMire a qué precio están hoy las propiedades parecidas de su zona. No lo que se vendieron, porque ese dato casi no existe aquí, sino contra qué compite. Ojo: una propiedad que lleva más de un año al mismo precio es señal de que está cara, no una referencia.
Pida un avalúo independienteUn perito valuador independiente le da un valor con criterio técnico. Vale mucho en un mercado con tan pocos datos de transacciones, porque le da un precio que usted puede defender. Pida los honorarios por escrito antes de que empiece.
Piense en los gastos del compradorEl comprador paga gastos de cierre por encima del precio, así que presupuesta más que la cifra que usted ve. Si su precio ya está en el techo de lo que la propiedad soporta, el comprador con presupuesto justo se va a ir a otro lado.
Antes de publicar
1. Limpie el títuloHaga el estudio registral antes de publicar. Confirme que no haya gravámenes, anotaciones ni hipotecas. Un problema de título que descubre el abogado del comprador mata el negocio o fuerza una rebaja grande. Mejor saberlo antes y resolverlo.
2. Verifique el planoEl plano catastrado tiene que estar inscrito en Catastro y coincidir con los linderos reales. Un plano viejo o inexistente es de los atrasos más comunes en un cierre. Actualícelo antes de publicar si tiene más de diez años o si hubo cambios en construcciones o linderos.
3. Ponga los impuestos al díaConfirme que el impuesto sobre bienes inmuebles esté pagado con la municipalidad. El abogado del comprador lo revisa siempre. Un saldo pendiente complica el cierre y le baja la confianza al comprador.
4. Reúna los permisosSi hizo ampliaciones, piscina u obras, confirme que los permisos se sacaron y están inscritos. La construcción sin permiso es común aquí y es una bandera roja: el comprador pide rebaja o exige que se regularice antes del cierre.
5. Fotografía de verdadLas fotos son la primera impresión y a veces la única. Fotografía honesta y bien iluminada de toda la propiedad — incluido el camino de entrada, las vistas, los espacios exteriores y también lo que no es perfecto — genera confianza y atrae al comprador que no se va a decepcionar al llegar.

Dueño revisando planos y documentos de su propiedad en Costa Rica

Qué paga el vendedor al cierre
  • Comisión. La paga el vendedor al cierre, al porcentaje acordado. Confirme quién paga si el comprador llega con su propio agente. Por qué la comisión no es igual en todas las propiedades →
  • Impuesto de traspaso. Sobre el precio de venta o el valor fiscal, el que sea mayor. Legalmente le toca al vendedor, aunque a veces se negocia repartirlo. Déjelo claro en la oferta.
  • Ganancias de capital. Puede aplicar sobre la utilidad neta de la venta. Consulte a un contador público para su caso antes de publicar.
¿Listo para vender?

Cuéntenos de su propiedad y le damos una valoración honesta, basada en el mercado, sobre cómo posicionarla y a qué precio desde el primer día.

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Información general, no asesoría legal ni fiscal. Verifique su situación con un abogado o contador costarricense antes de tomar decisiones.